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Economia

Fundos imobiliários: por que o mercado segue no radar mesmo com a alta da taxa Selic e onde investir hoje

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Retorno com o pagamento de dividendos projetado para os próximos 12 meses e ativos com preços atrativos movem expectativas positivas para o setor

A queda de 10,2% em 2020 do Ifix, índice que reflete o desempenho médio dos fundos imobiliários na Bolsa, prossegue em 2021 em meio ao avanço da Covid-19 no país. A perda do referencial era de 1,9% até 24 de março, mas não foi capaz de frear a chegada de novos investidores à classe.

Após saltar de 208 mil, em 2018, para 645 mil, em 2019, o número de cotistas pessoas físicas dos fundos imobiliários chegou a 1,17 milhão, ao fim do ano passado.

E ao longo do primeiro bimestre de 2021, mesmo com a maior aversão ao risco refletida na alta do dólar e na queda da Bolsa, a tendência de maior interesse do público de varejo se manteve, com a marca de 1,25 milhão de investidores em fundos imobiliários alcançada em fevereiro.

Ajuda a explicar o movimento o retorno dos fundos imobiliários com o pagamento de dividendos acima da taxa Selic, mesmo quando já considerada a estimativa de elevação dos juros para 5% em 2021, no mais recente Relatório Focus, e para 6% até o fim de 2022.

Após cair em 2020 para 5,2%, o menor nível em uma década frente a todos os estragos provocados pelo isolamento social no setor imobiliário, o “dividend yield” voltou a oscilar mais próximo da média histórica dos últimos anos.

Segundo dados da Economatica, o retorno médio com dividendos em 12 meses dos 296 fundos imobiliários listados na Bolsa estava em 7,8% no dia 23 de março.

Cabe ressaltar, contudo, que contribui para a alta do indicador a própria desvalorização dos fundos, uma vez que o cálculo considera os dividendos distribuídos em relação ao valor da cota na Bolsa.

https://infogram.com/fiis-2403-1h7z2l8d9vvzx6o

Sem medo da alta da Selic

Com uma rentabilidade projetada ainda bem acima da renda fixa mais conservadora, Renan Manda, analista de fundos imobiliários da XP, avalia que o início do ciclo de aperto monetário pelo Banco Central não parece ser, por ora, motivo suficiente para fazer com que o movimento crescente de diversificação por meio da categoria seja interrompido.

“Ainda tem uma grande gordura do dividend yield esperado para os fundos imobiliários em relação à taxa Selic, ou mesmo em comparação com as NTN-Bs [antiga nomenclatura dos papéis indexados à inflação, chamados hoje de Tesouro IPCA+] de longo prazo”, afirma Manda.

Sócio da gestora Hieron Patrimônio Familiar e Investimento, Reinaldo Lacerda lembra que, embora a alta dos juros e o desempenho dos fundos imobiliários tenham historicamente relações inversamente proporcionais entre si, ou seja, quando um sobe, o outro geralmente cai, esse tipo de comportamento tende a ser mais comum em situações normais de pressão e temperatura, o que não parece ser o caso agora.

Nesse sentido, a avaliação do gestor da Hieron é de que, desde que a alta dos juros seja gradual e o patamar não retorne aos dois dígitos, os preços de alguns fundos imobiliários já estão em níveis bastante deprimidos pela forte queda do ano passado, e despontam como uma oportunidade para o investidor com visão de longo prazo.

Oportunidades nos tijolos

Lacerda cita entre as maiores oportunidades no nicho os fundos que investem em shoppings, que são os que mais têm sofrido pela restrição de locomoção, mas que, em um horizonte maior de tempo, conforme a população for vacinada, devem voltar a operar normalmente.

Por isso, além da taxa de juros, fatores como a retomada à normalidade pré-pandemia ao longo dos próximos meses permitida pela imunização em massa, com a consequente reabertura dos negócios hoje fechados, podem influenciar a valorização dos fundos imobiliários, assinala o gestor, que também vê preços atraentes nas lajes corporativas.

Mesmo no debate global, afirma Lacerda, diante de um cenário de pressão inflacionária esperada para os próximos anos como consequência da liquidez injetada nas economias, gestores renomados como Ray Dalio defendem o investimento em ativos reais. “Ao comprar cotas de fundos imobiliários, o investidor compra ativos reais.”

Em artigo publicado no LinkedIn dia 15 de março, o gestor da Bridgewater Associates questionou o investimento em títulos soberanos de renda fixa, em um momento em que esses ativos oferecem “rendimentos ridiculamente baixos”, que não atendem às necessidades de longo prazo dos investidores.

Nesse cenário, investir em “bonds“, e na maior parte dos ativos financeiros, se tornou algo “estúpido”, provocou o gestor. “Em vez de receber menos do que a inflação, por que não comprar ativos – quaisquer ativos – que igualem ou superem a inflação?”, questiona Dalio.

Manda, da XP, lembra que áreas bem localizadas em São Paulo dificilmente terão problemas mais sérios de demanda independentemente do cenário econômico, o que o faz enxergar assimetrias entre risco e retorno em alguns fundos de lajes corporativas com ativos de boa qualidade.

“Entendemos que a maior oportunidade continua sendo na parte de lajes corporativas, porque o impacto que as pessoas estavam esperando de aumento da vacância e da inadimplência não veio, e não deve ocorrer de forma significativa nos próximos meses”, afirma o especialista.

Pelos cálculos da equipe da XP, o “dividend yield” anualizado no setor dos fundos imobiliários de tijolos é hoje de 6,6%, acima do rendimento da taxa Selic projetado para 2021.

No caso dos fundos de papel, que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de renda fixa lastreados nesse mercado, o rendimento com dividendos anualizado de 9,5% explica Manda, se deve à forte pressão inflacionária dos últimos meses, tendo em vista que muitos desses papéis têm como indexador o IPCA.

No entanto, diante da performance destacada dos últimos meses da categoria, a avaliação do analista da XP é que os preços já estão em um nível próximo do equilíbrio, sem grandes oportunidades de entrada neste momento. “A demanda por esses produtos hoje é grande, então achar ativos muito descontados vai ser mais difícil”, assinala Manda.

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Fonte: XP Investimentos

CEO da gestora de fundos imobiliários RBR, Ricardo Almendra também enxerga oportunidades no setor de lajes corporativas, com ativos negociados com preços abaixo do custo de reposição, o que corresponde ao gasto que seria necessário para levantar um novo empreendimento do zero.

“O investidor que comprar fundos que negociam com preços abaixo do custo de reposição, com imóveis de boa localização, vai ganhar bem mais do que se estivesse na renda fixa ao longo de três a cinco anos”, afirma Almendra.

Os preços no mercado, diz o gestor, refletem um cenário em que o esquema de “homeoffice” vai seguir como a prática mais comum entre a maior parte das empresas mesmo após a imunização de toda população.

No entanto, conforme a vacinação avançar, a tendência é que modelos híbridos entre o trabalho de casa e no escritório comecem a ganhar mais espaço, aposta Almendra. “Entendo que, nesse nível, é um ótimo preço de compra”, afirma o gestor, em referência às oportunidades que enxerga nos fundos imobiliários de lajes corporativas.

A vez dos indexados ao CDI

Na Hedge Investments, o CEO André Freitas tem visão parecida. Ele também vê nos segmentos mais tradicionais de tijolo do mercado de fundos imobiliários uma das melhores oportunidades para o investidor, porém mais por volta do segundo semestre, quando a dinâmica de vacinação permitir uma normalização das rotinas.

Até lá, o gestor acredita que os maiores retornos continuarão a ser entregues pelos fundos de CRIs, especialmente no caso daqueles indexados ao IPCA, tendo em vista a alta da inflação, que deve ficar ainda mais forte nas próximas divulgações, prevê o especialista.

De acordo com os cálculos da gestora, a inflação acumulada em 12 meses pode chegar perto de 8%, conforme dados coletados no início da crise forem substituídos por números mais altos.

“Por outro lado, conforme a Selic subir, a inflação tende a ceder, e será o momento em que os investidores provavelmente passarão a olhar mais para os fundos de tijolo”, diz Freitas.

Almendra, da RBR, aponta os fundos de recebíveis imobiliários como os mais beneficiados no cenário de alta dos juros aguardado para os próximos meses. No entanto, para ele, as melhores oportunidades no momento estão nos créditos imobiliários que acompanham a taxa Selic.

Com o início do processo de aperto monetário, os ativos que acompanham o CDI devem entrar em uma tendência de recuperação, com o retorno crescente devido à alta da Selic atraindo novos investidores, assinala Almendra. “Os fundos de papel indexados à Selic são as maiores pechinchas da Bolsa.”

Galpões caros

Já no caso dos fundos de galpões logísticos, justamente pela resiliência que os permitiu atravessar a crise de uma maneira bem mais tranquila que os pares, a avaliação do CEO da RBR é que, de modo geral, os veículos estão caros e não justificam a alocação neste momento.

Os maiores fundos de logística do mercado, afirma, negociam com valores que precificam o metro quadrado dos galpões em aproximadamente R$ 3,2 mil, chegando em alguns casos até R$ 4 mil, enquanto o custo de reposição está mais perto de R$ 2,5 mil.

Freitas, da Hedge, entende que os fundos de logística devem continuar a ser uma boa alternativa pelas mudanças de hábito da população despertadas pela pandemia, mas não devem estar entre as melhores performances do segundo semestre no mercado de FIIs diante da performance recente.

Lacerda, da Hieron, concorda. “Não diria que os fundos de logística estão caros, mas entendo que eles não têm muito potencial de valorização como no segmento de shoppings ou de lajes.”

Fontes: Infomoney

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Economia

Por que o dólar ‘emperrou’ nos R$ 5 e o que o impede de cair mais?

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Especial CNN – Depois de cair 14% em três meses, taxa de câmbio está presa há duas semanas na cotação entre R$ 5 e R$ 5,10, e hesita em passar para a faixa dos R$ 4

Juliana Elias, do CNN Brasil Business, em São Paulo

Desde quando voltou a bater impressionantes R$ 5,88, no início de março, o dólar engatou numa ladeira que o derrubou em poucos meses até os R$ 5,03 de seu fechamento nesta quinta-feira (17). A queda desde o pico foi de 14%.

É o menor valor e também o mais próximo do piso dos R$ 5 desde a última vez em que a moeda norte-americana viu a cara dos R$ 4, em 10 de junho do ano passado, quando fechou valendo R$ 4,94 para depois subir e nunca mais voltar.  

Já faz, no entanto, duas semanas que a cotação do dólar cruzou para menos dos R$ 5,10 pela primeira vez em 2021, e aí parou. No pregão da quarta-feira, ela até chegou a ficar por um instante nos R$ 4,98, mas foi de novo trazida para cima dos R$ 5 depois que o banco central dos Estados Unidos abalou os mercados ao dizer que pode subir seus juros antes do previsto. 

Há duas semanas na cotação entre R$ 5 e R$ 5,10

É como se o dólar estivesse preso numa armadilha psicológica entre o R$ 5 e o R$ 5,10 que o impede de finalmente cruzar a linha e começar a testar novos territórios na casa dos R$ 4, abrindo o caminho para que possa voltar aos patamares em que era negociado antes da pandemia. No início de 2020, o dólar era cotado na faixa de R$ 4. 

É uma barreira bastante similar à que parece estar prendendo o Ibovespa, o principal índice acionário da bolsa brasileira, que, depois de bater uma série de recordes sucessivos e chegar aos 130 mil pontos pela primeira vez de sua história, pareceu desistir e fica agora flutuando em pequenas oscilações para baixo disso. 

O dólar é conhecido por ser o indicador mais traiçoeiro que existe: como varia a cada segundo e por qualquer coisa, os economista já sabem que fazer projeções para ele é garantia de erro. Ainda assim, acompanhar sua tendência é ter um importante termômetro de como está a economia doméstica em relação ao restante do mundo. 

130 mil pontos pela primeira vez de sua história, pareceu desistir e fica agora flutuando em pequenas oscilações para baixo disso. 

Economia mais fortes e juros mais atrativos

Significativa melhora tanto nas perspectivas para o PIB do Brasil quanto para o seu resultado fiscal, com uma dívida que não deve mais ficar tão pesada quanto se chegou a imaginar após os gastos vultosos da pandemia, são os principais fatores que ajudaram a virar a chave do dólar nos últimos meses e empurrá-lo ladeira abaixo até o chão dos R$ 5.

Os aumentos fortes já feitos pelo Banco Central na taxa básica de juros do país desde março também entram na conta, já que juros mais altos ajudam a atrair investidores para os títulos domésticos.

Com essa mudança de cenário, já há os primeiros que falam em um dólar que pode se firmar em breve em algum novo lugar abaixo dos R$ 4 – a corretora Genial Investimentos, por exemplo, diz em relatório recente que a moeda pode seguir caindo até os R$ 4,60 até o final deste ano, caso não haja nenhuma grande nova reviravolta no Brasil ou no mundo. 

“A menos que o Fed [Federal Reserve, banco central americano] decida começar a reduzir as compras de ativos financeiros no mercado antes do esperado, o que parece pouco provável, a valorização do real deverá persistir, podendo atingir um nível próximo a R$ 4,60 no final de 2021”, escreveram os analistas da corretora.

Para outros, porém, o mais provável é que o dólar continue estacionado nesta barreira dos R$ 5, podendo eventualmente passar temporadas de alguns dias abaixo disso, mas sempre voltando para a parte de cima depois. 

“Os problemas estruturais fiscais do país ainda estão aí; os auxílios emergenciais, que ajudaram a segurar o PIB, causaram um rombo muito grande nas contas”, diz Fernando Bergallo, diretor da operadora de câmbio FB Capital. “Esse dólar só rompe a barreira dos R$ 5 e vem para R$ 4,70 ou R$ 4,80 com as reformas andando.”

valorização do real deverá persistir, podendo atingir um nível próximo a R$ 4,60 no final de 2021

Na dependência dos EUA

“Estamos hoje melhor do que estávamos pouco tempo atrás para passar pelos riscos externos”, disse  a economista-chefe da Armor Capital, Andrea Damico. 

“Mas não consigo enxergar o dólar consistentemente abaixo dos R$ 5, ficando em R$ 4,70 ou R$ 4,50, por exemplo. Ele deve continuar flutuando ao redor desses R$ 5 ou R$ 5,10, porque, quando começar a discussão a respeito do ‘tapering’ [redução dos estímulos] nos Estados Unidos, será um cenário desfavorável para os países emergentes.”

O “tapering”, ou “estreitamento” em inglês, é o nome dos economistas para a retirada gradual dos estímulos extraordinários que o banco central norte-americano, o Fed, passou a injetar no ano passado, no auge da pandemia. São bilhões de dólares vertidos todos os meses sobre a economia em compra de títulos do mercado financeiro, o que garante que o dinheiro e o apetite dos investidores continuem girando.  

Como, porém, tanto a economia quando a inflação dos EUA já estão andando muito mais forte do que o imaginado, a expectativa é que esse megapacote de incentivos do Fed comece a ser enxugado em algum momento do segundo semestre. E um dos resultados inevitáveis disso é a redução desse apetite do dinheiro global por ativos de risco, fazendo com que países emergentes percam capitais enquanto o dólar volta a se fortalecer em relação a suas moedas. 

A projeção da Armor Capital é de um dólar a R$ 5,30 ao final de 2021. No Boletim Focus, relatório semanal do Banco Central com projeções feitas por mais de 100 bancos e consultorias, a expectativa média está em R$ 5,18, o que significa ainda um aumento em relação aos patamares de hoje. Ainda assim, já é uma forte revisão em relação a semanas anteriores, quando esse número estava em R$ 5,30.

Especial CNN Brasil

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